Serie "Dorfcheck" OA
21.06.2019 Wissen & Quizzen

Hausbau im Oberallgäu: Wo Grundstücke günstig - und wo sie besonders teuer sind

Dorfcheck: Bodenwert
Teuer muss nicht schlecht sein und günstig nicht gut. Bei Immobilien gibt es die sprichwörtlichen zwei Seiten einer Medaille: Jeder kann nur kaufen, wenn ein anderer verkauft. Für Bauherren ist es prima, wenn in Missen-Wilhams die Grundstückspreise besonders günstig sind. Dagegen ist Oberstdorf ein spitze Pflaster, hat man Grund zu verkaufen. Die beiden Orte stehen im Rahmen unseres Dorfchecks am oberen und unteren Ende der Tabelle. Was darf Boden kosten, wann ist er zu teuer? Die Frage treibt viele um, lässt sich aber nicht pauschal beantworten.

Der Preis hängt von Angebot und Nachfrage ab, aber auch von Besonderheiten wie der Grundstückslage. Überspitzt: Ein Bauplatz neben einem Atomkraftwerk dürfte weniger gefragt sein als einer mit Bergblick in sonniger Alleinlage am See. Auch Verkehrslärm, die Nähe zu Bushaltestelle, Bahnhof und Supermarkt können eine Rolle spielen. Eine Hilfestellung bieten die Bodenrichtwerte, die Gutachter-Auschüsse alle zwei Jahre anhand tatsächlicher Verkäufe ermitteln.

Es sind also Durchschnittswerte für erschlossenes Bauland – im Rückblick. Wechselten in dem Zeitraum nur wenige Grundstücke den Eigentümer, sind die Zahlen nur bedingt aussagekräftig. Und wird das Ergebnis verfälscht, wenn etwa ein Onkel seinem Neffen ein Grundstück billig verkauft? Nein, sagt Brigitte Klöpf vom Landratsamt: „Verkäufe in der Verwandtschaft bleiben bei den Richtwerten außen vor.“

Missen-Wilhams präsentiert sich nach den 2017 bekannt gegebenen Werten als Eldorado für Häuslebauer: nur 122 Euro pro Quadratmeter. „Da kriegen sie heute gar nichts mehr“, sagt Bürgermeister Hans-Ulrich von Laer. Der niedrige Wert sei durch den letzten Verkauf in einem alten Baugebiet beeinflusst. Die neuen Bodenrichtwerte dürften einiges höher sein. Die Jahre 2015/2016 sieht von Laer als eine Zäsur. Er spricht von einer neuen Zeitrechnung, in der Immobilienpreise durch die Decke gingen.

Die Gemeinde merkt das selbst bei den laufenden Verhandlungen um Schlüsselgrundstücke im Ort. Und es merken auch die Bauwerber: Denn im neuen Baugebiet der Gemeinde liegt der Preis bei 180 bis 225 Euro. 50 Prozent der Flächen dort sind für Nicht-Einheimische verfügbar, aber bereits fast alle weg, sagt von Laer.

Der Vergleich zeigt für Missen-Wilhams eine dynamische Entwicklung. Die Bodenrichtwerte stiegen dort von 2013 bis 2017 um gut 15 Prozent. Damit liegt Missen auf Platz acht im Oberallgäu. Den stärksten Zuwachs hatte in der Zeit Dietmannsried (+36,4 Prozent), gefolgt von Betzigau (+32,4) und Waltenhofen (+26,6). Die Top Ten mit den stärksten Zuwächsen waren fast ausnahmslos Orte, bei denen der Bodenrichtwert 2017 aber noch unter 200 Euro lag. In den neuen Richtwerten, die das Landratsamt dieser Tage an Immobilienhändler schickt, sind die Preise im Schnitt um weitere zehn Prozent gestiegen.

Zu berücksichtigen ist zudem, dass im Hauptort Grundstücke gern teurer sind als in eingemeindeten Dörfchen. Auch innerhalb jedes Ortes gibt es begehrte und weniger beliebte Lagen. Wolfgang Bauer vom Gutachterausschuss nennt ein Beispiel: Oberstdorfs Bodenrichtwert 2017 beträgt 340 Euro, für zentrale und exklusive Lagen im Spitzenferienort aber 545 Euro. Und so gibt es nicht nur den Gemeindedurchschnitt (Grafik), sondern auch Richtwertgebiete und -zonen, die das alles präzisieren.

Kabarettist Dieter Hildebrandt sagte einmal: „Meinungen sind wie Grundstücke: Erstens sind sie zu teuer, und zweitens kann man nicht immer darauf bauen.“ Mit Bodenrichtwerten verhält es sich ähnlich.


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